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不動産用語集

か行

買換え特約 (かいかえとくやく)

住宅を買い換える場合に、手持ち物件の売却資金を新規物件の購入に充てるという契約を締結することがあります。
そのような契約の場合、手持ち物件の売却が不調に終わったときは、新規物件の購入ができなくなってしまいます。
このようなケースに対応するため、既に所有する物件の売却が不調に終わった場合には、買主は新たな物件の契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約をつけることがあります。これを「買い換え特約」といいます。
例えば、「○月○日までに○○万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」というような特約になります。

開発許可 (かいはつきょか)

都市計画法第29条に基づき、宅地造成等を行なう際に必要とされる許可のこと。
都市化の進展に伴う無秩序な開発を規制し、都市の健全な発展と秩序ある整備を目的として開発行為を許可制としているものです。
市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為(建築物の建築や特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更のこと)を行おうとする場合は、知事または政令指定都市の長の許可を要します。
許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされていますが、三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされています。
また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされています。
また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様に開発許可が必要です。
市街化区域内での原則として1,000平米未満の開発行為、都市計画が定められていない都市計画区域内での農林水産業の用に供する建築物と、これらを営む者の住宅建設、駅舎等の鉄道施設・医療施設等公益目的のもの、国や地方公共団体の行うもの、都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・竣工告示前の埋立地開発・災害時の応急事業・通常の管理行為や軽微な仮設行為は許可を要しません。

瑕疵担保責任 (かしたんぽせきにん)

売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことを「瑕疵担保責任」といいます。
隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します。また、民法上、瑕疵担保責任を追及できる期間は、特に定められていませんが、買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に行なわなければならないと規定されています。
宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

仮換地 (かりかんち)

公共施設の整備改善や宅地の利用増進を図るために行なう土地区画整理事業において、換地処分の前に、地権者用に割り当てられる仮の換地を「仮換地」といいます。土地区画整理事業は、広範囲の土地の区域にわたって行なわれる事業であり、また、こうした事業は非常に長期間を要することが多く、施行全区域について同時に移転工事等を完了することや地番整理を行なうことが不可能であるため、「仮換地」という制度があります。この制度は、建物の移転や公共施設の工事を行なうために必要な場合に、事業開始以前の宅地に換えて仮に使用または収益することのできる土地(仮換地)を指定するものです。
なお、仮換地とは、換地予定地にあたり、一時的な仮の換地を意味するものではありません。

瓦葺き (かわらぶき)

重なり合うような曲面の形状に作られた粘土製の板を「瓦」といい、この瓦によって屋根を覆うことを「瓦葺き」といいます。
「瓦葺き」は、耐久性には富んでいますが、金属・スレートなどと比べると重く、吸水性が高dいなどデメリットもあります。

管理規約 (かんりきやく)

マンションなどの区分所有建物で、マンションの管理運営について管理組合が定めるルールを「管理規約」といいます。
専有部分や共用部分の範囲、理事会や会計に関する事項などの基本部分は、区分所有法に則り、細かい項目については、個別のケースの実情に合わせて定めます。
国土交通省では、50戸~100戸程度の中規模マンションを想定した標準管理規約を作成しており、実際の管理規約は、これを採用またはベースに用いていることが一般的です。

管理組合 (かんりくみあい)

マンションなどの区分所有建物で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行なうため、区分所有者全員で組織する団体のことを「管理組合」といいます。
管理組合は、最低でも年に1回、総会を開き、予算案の作成や会計報告、議題について話し合い、管理に関する計画を立てるとともに、複数の理事を選抜して実際の管理運営業務を行ないます。

元利均等返済方式 (がんりきんとうへんさいほうしき)

住宅ローンの返済方式のひとつで、返済期間を通して、元金返済部分と利息部分を合計した毎回の返済額が一定となるように計算された返済方式を「元利均等返済方式」といいます。
毎回の返済額のうち、元金の占める割合は徐々に多くなり、利息部分は逓減していきます。
返済額が常に一定しているため、借入金の返済計画を立てやすいのが特徴です。また、元金均等返済方式に比べて当初の返済額が少なくて済むという利点から、多額で長期にわたる住宅ローンの返済方法として広く一般に利用されています。
但し、元金均等返済方式に比べると返済金総額は多くなります。

企業内住宅融資 (きぎょうないじゅうたくゆうし)

企業自ら従業員に融資を行う社内融資や、企業が金融機関と提携して従業員に住宅ローンを斡旋するあっせん融資、厚生年金転貸融資、財形転貸融資などを総称して「企業内住宅融資」といいます。
企業により、融資額や融資条件が異なるので、会社の担当部署に詳細を確認し、資金計画を立てる必要があります。

危険負担 (きけんふたん)

売買契約締結後、引渡しの前までに、売主が責を負わない事由(台風で建物が倒壊した、あるいは隣家の失火によって建物が類焼した等)によって売主の引渡義務が履行できなくなった場合に、買主の代金支払債務が消滅するのか、しないのかの問題です。
民法上は不動産のような特定物の売買における危険負担について、契約を締結したのちは買主がこれを負担することになっています(民法第534条第1項)。つまり、買主は建物の引渡しを受けていなくても代金を支払わなければなりません。
しかし、売買契約を締結したのみで実際に所有権が移転していない段階で、危険だけを買主に負担させることは売買当事者間の公平を欠くとの批判も強く、民法534条を限定的に解釈すべきとの学説も有力です。
そこで、実際の取引においては、売買契約書の条文に「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰すことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と売主の負担の特約を定めるのが一般的です。
また、その修復が著しく困難で、買主が購入の目的を達することができない場合には、買主に契約解除権を与えることも多くなっています。

基礎 (きそ)

建築物を支え地盤に定着させる構造部分のことを「基礎」といいます。外周基礎はコンクリートの布基礎とし、主要な間仕切りの下や浴室などの水を使う部分の周囲にも用います。
不同沈下を生じないようにし、地震力、風圧力などの水平荷重に対しても安全な構造にします。
基礎には、大きく分けて「直接基礎」と「杭基礎(深基礎)」の2種類があります。

既存不適格建築物 (きぞんふてきかくけんちくぶつ)

「建築基準法に違反している建築物であっても、建築基準法および施行令等が施行された時点において、すでに存在していた建築物等や、その時点で既に工事中であった建築物等については、違法建築としないという特例を設けています。
このように、事実上違法な建築物であっても、法律的には違法でない建築物のことを「既存不適格建築物」と呼びます。
但し、既存不適格建築物は、それを将来建て替えようとする際には、適法な囎ィへの建て替えが必要となります。

キャピタルゲイン (きゃぴたるげいん)

投下元本の値上がり益。
投下元本が生み出す利子や配当等の収入はインカムゲイン。

金銭消費貸借契約 (きんせんしょうひたいしゃくけいやく)

住宅の購入者が購入資金を銀行などの金融機関から借り入れる場合、金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
一般的には、購入者は購入目的物である住宅を抵当として金融機関に差し入れ、金融機関がその住宅に抵当権を設定します。
金銭消費貸借抵当権設定契約では主に次の条項について取り決めがなされます。

  1. 借入金額、利率、返済期日、遅延損害金
  2. 延滞が発生した場合や債務者の信用状況の悪化が生じた場合の措置について
  3. 抵当権設定について
  4. 不動産が滅失した場合における追加担保の差し入れ
  5. 不動産の売却、賃貸借等の制限
  6. 火災保険への加入
  7. 保証人または保証会社による保証について

金属板葺き (きんぞくいたぶき)

金属板で屋根を覆うタイプを「金属板葺き」といいます。
従来はトタンやブリキが多かったのですが、近年はステンレス、チタンなども使われるようになっています。
金属板葺きは、軽量でコストが安く済むことが特徴です。

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