マンション売買について

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マンション売買について

マンション売買契約書

新築マンション売買契約書・中古マンション売買契約書には何が記載されるのか?

<マンション売買契約書>

マンション売買契約や賃貸借契約などは、民法の上では諾成契約(だくせいけいやく:口頭の合意で成立してしまう種類の契約)であり書面化の義務はないのです。
取引条件の明確化やトラブル防止などの観点から、宅建業者が介在(当事者となる場合を含む)する取引においては、宅地建物取引業法第37条で契約書作成(交付)義務が定められています。
先述したようにトラブル防止などの観点から、マンションの個人売買においても不動産売買契約書を締結しておいたほうが良いと思います。
<契約書に記載される内容>
宅地建物取引業法第37条で契約書すべき事項は、「必要的記載事項」(:必ず記載する)と「任意的記載事項」(:定めがあるときは記載する)に分かれており下記のようになっています。

《必要的記載事項》

  1. 当事者の氏名(法人の場合はその名称)及び住所
  2. 宅地建物の所在その他宅地建物を特定するするために必要な表示
  3. 代金または交換差金の額ならびにその支払い時期及び支払方法
  4. 宅地建物の引渡しの時期
  5. 移転登記の申請の時期

《任意的記載事項》

  1. 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびに金銭の授受の時期及び目的
  2. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
  3. 損害賠償の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容
  4. 代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときについては、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
  5. 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
  6. 瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容
  7. 租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容
※マンション売買契約書の雛形はインターネット上で気軽にダウンロードできます。
 参考にして下さい。
マンション売買契約書には業界用語などの難しい言葉も多いですが、わからないところや気になるところは事前にしっかりと確認し、納得してから契約しましょう。忙しくて関係書類を確認できない場合は、契約内容を確認してくれる団体や企業にチェックを依頼するのも一つの手です。
マンション売買契約書を確認する際は、マンション売買契約を締結した後、買主がローンを借りられないことが判明した場合、契約を白紙に戻すローン特約の項目や、売買契約から引渡しまでの間に火災などで損害が発生した場合、契約を解除する特約の項目を契約書に明記しておいたほうが良いでしょう。

<新築マンション・中古マンションの売買契約の条項の違い>

◎手付金の違い
マンション売買の契約を締結した際、マンション売買の手付金を支払うことがありますが、この手付金は、契約成立の証としての証約手付の性格を当然有しているほか、解約手付又は違約手付としての性格も有します。
どの手付に該当するかは、当事者の意思によって決定されますが、いずれの場合にも、証約手付としての性格は有します。
新築マンションは不動産業者が売主となります。不動産業者が売主の場合には、いろいろと制約があって、新築マンション等で未完成の場合には売買金額の5% (かつ1,000万円以下) 、中古マンション (工事を伴わないもの) では売買金額の10% (かつ1,000万円以下) までが受け取ることのできる手付金の額となっています。これ以上の手付金を受領する場合には法で定められた 「保全措置」 を講じなければなりません。ただし、保全措置を講じたとしても、不動産業者が売主の場合に手付金として受け取ることのできる金額は、売買価格の20%が上限です。
中古マンションの売買は個人が売主というケースが多く、売買金額の5〜20%程度が一般的です。

◎売買契約書の契約条項の売主の瑕疵担保責任を負う期間が違います。
新築マンションは不動産業者が売主となります。(中古マンションの売買契約であっても売主が不動産業者であれば新築マンションと同様の瑕疵担保責任期間となります。)
売主が不動産業者で、買主が不動産業者ではない場合の瑕疵担保責任期間は、最低限2年とすることが必要で、これ以下の期間を定めた特約は無効となり、民法の規定 (引渡し後の期間の制限はなく、買主が瑕疵を発見した時から1年間) が適用されることになります。
中古マンションの場合、個人が売主であることがほとんどです。
中古マンション売買における売主が個人の場合には、引渡し後数か月あるいは1年に限定するケースも多くなっているほか、瑕疵担保責任を負わないとする特約も有効であり、建物が相当古い場合などは、この特約となることもあります。

 

投資用マンション売買

<マンション売買投資用マンションのポイント>

◎エリアの選定
投資用マンションの売買は利回りばかりに囚われると、賃貸市場として人気のない物件に行きついてしまうことが多くあります。賃貸料の相場は売買価格の下落に比べ動きが緩やかなので、地方や不人気エリアでは売買価格が安く賃料が高い状態(つまり利回りが高い)になります。ですから利回りは人気エリアではむしろ低くて当然なのです。
例)都心に近く、人気のある路線の物件
マンション売買投資用マンションにワンルームをお考えであれば、単身の社会人をターゲットとする通勤に便利な場所か、学生であれば学校の近くもなどが良いでしょう。

駅からの徒歩距離・周辺環境
最近の入居者の希望は、駅から10分以内との希望が多く、ワンルームの場合、日当りや環境よりも駅からの近さのほうが優先される傾向があります。また公共施設や公園などよりもコンビニなどの商業施設の有無がポイントになります。

間取り等
間取りに関していえば、広さは年々拡大してきており、借り手のニーズも広さが優先される傾向は強いですが、投資用で探すことを考えるとワンルームで20u以上が付加価値要素として加点の対象となるくらいでしょう。実際にはそれ以下のほうが多いくらいだと思われます。

築年
新築は利回りからみるとかなり不利ですが、中古で同じ条件ならばより新しいほうを選びましょう。また、建築基準法が改正された昭和55年築以降 建築基準法が改正され地震に対する設計基準が厳しくなった物件。

管理・メンテナンス状況
管理人が常駐したり、管理状態の良い物件は、管理費は高いが、 建物の傷みが少なく、修繕金の積立金・管理会社の良し悪しと合わせ、長い目で見て物件を選ぶのも大切なポイントです。
総戸数が多く、空き室が少ないことも確認しましょう。

不動産会社の選定
投資用不動産の購入に当たり、マンション売買投資用中古マンションを紹介してくれる不動産仲介業者・投資用新築分譲マンションを売買している分譲会社選びも重要なポイントとなります。

 
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