不動産売買のポイント

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不動産の売買をすることは一生に何度もあることではありません。マイホーム購入についての知識や経験も少ないのが普通です。
これからマイホームを購入する方のために、最低限知っておいていただきたい知識を集めました。

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不動産売買のポイント

不動産売買手続きの流れ

1.重要事項説明と売買契約の締結>

買主と売主が条件に合意すると、契約の締結前までに、買主は「重要事項の説明書」を交付されます。この重要事項については、宅地建物取引業法によって、不動産の専門家である「宅地建設取引主任者」から説明を受け、この書類に記名押印しなければならないことになっています。
「重要事項の説明書」に記名押印した後、はれて正式契約を締結することになります。
※不動産の個人間売買においては必要ありませんが、不動産売買後のトラブルにならないように重要事項の内容と同様なものを作成することをお勧めします。
※不動産売買契約成立後の効力
不動産売買契約を締結した時、買主は売主に10%程度の手付金を支払います。手付金は売買代金に含まれており、残金を支払った時に引渡しとなります。万が一不動産売買契約を解除する場合、不動産売買契約書に記載された定めに従って、損害賠償や違約金を支払わなくてはなりません。

<2.残金支払と物件の引渡並びに不動産移転登記>

不動産売買代金の残金の授受と所有権の移転登記手続と、物件のお引渡しします。
売買不動産売買契約が成立すると、不動産売買契約書に明記された期日に従って、不動産が売主から買主に引き渡されます。通常は、不動産売買代金全額の受領と共に引き渡されます。また通常、売買契約時に、売主を登記義務者、買主を登記権利者として、「所有権移転登記」の申請をします。登記がないと、買主には法的な権利がありません。

不動産売買契約書

<不動産売買契約書>

売買代金の残金の授受と所有権の移転登記手続と、物件のお引渡しします。
売買契約が成立すると、売買契約書に明記された期日に従って、不動産が売主から買主に引き渡されます。通常は、売買代金全額の受領と共に引き渡されます。また通常、売買契約時に、売主を登記義務者、買主を登記権利者として、「所有権移転登記」の申請をします。登記がないと、買主には法的な権利がありません。

不動産売買契約

<不動産売買契約書>

不動産売買契約や賃貸借契約などは、民法の上では諾成契約(だくせいけいやく:口頭の合意で成立してしまう種類の契約)であり書面化の義務はないのです。
取引条件の明確化やトラブル防止などの観点から、宅建業者が介在(当事者となる場合を含む)する取引においては、宅地建物取引業法第37条で契約書作成(交付)義務が定められています。
先述したようにトラブル防止などの観点から、不動産の個人売買においても不動産売買契約書を締結しておいたほうが良いと思います。

<契約書に記載される内容>

宅地建物取引業法第37条で契約書すべき事項は、「必要的記載事項」(:必ず記載する)と「任意的記載事項」(:定めがあるときは記載する)に分かれており下記のようになっています。
《必要的記載事項》
  1. 当事者の氏名(法人の場合はその名称)及び住所
  2. 宅地建物の所在その他宅地建物を特定するするために必要な表示
  3. 代金または交換差金の額ならびにその支払い時期及び支払方法
  4. 宅地建物の引渡しの時期
  5. 移転登記の申請の時期
《任意的記載事項》
  1. 代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額ならびに金銭の授受の時期及び目的
  2. 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
  3. 損害賠償の予定または違約金に関する定めがあるときは、その内容
  4. 代金または交換差金についての金銭の貸借のあっせんに関する定めがあるときについては、そのあっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
  5. 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
  6. 瑕疵担保責任について定めがあるときは、その内容
  7. 租税その他の公課の負担に関する定めがあるときはその内容
※不動産売買契約書の雛形はインターネット上で気軽にダウンロードできます。
 参考にして下さい。

不動産売買・重要事項説明書

重要事項説明書には、物件のこと、その土地の建築上の規制、金銭・契約の取引上のことなど、不動産取引の最も重要な事がかかれています。
※不動産の個人間売買においては必要ありませんが、不動産売買後のトラブルにならないように重要事項の内容と同様なものを作成することをお勧めします。
《記載事項》
  1. 関係する、不動産業者の住所・社名・代表者名・免許番号加入している保証協会や、説明する宅建主任者の名前など
  2. 取引の態様
  3. 売買不動産の表示
  4. 登記簿に記載された事項
  5. 法令に基づく制限の概要
  6. その他の法令制限
  7. 私道の負担に関する事項
  8. 工事完了時の形状・構造
  9. 飲用水・電気・ガス・排水
  10. 売買代金以外に授受される金銭
  11. 契約の解除に関する事項
  12. 違約金に関する事項
  13. 手付金の保証・保全措置
  14. 支払金・預かり金の保証・保全措置
  15. 金銭の貸借のあっせん
  16. 一棟の建物又は、その敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項
  17. 計画修繕積立金に関する事項
  18. 管理に関する事項
  19. クーリングオフ制度
  20. その他の事項、容認事項
※重要事項説明書のの雛形はインターネット上で気軽にダウンロードできます。
 参考にして下さい。

不動産売買における仲介手数料

一般的に不動産を売ったり買ったりした時に支払う手数料は、3パーセントと言われています。
しかし、実際に支払う手数料は3パーセント+6万円となります。
宅地建物取引業で規定されている手数料は以下のようになります。
200万円以下の部分 5%
200万を超え400万円以下の部分 4%
400万円を超える部分 3%
上記金額を合計した金員が仲介手数料の上限
例 不動産の売買金額が2000万円だとすると
200万円以下
200万円×5%=10万円
200万〜400万円
200万円×4%= 8万円
400万円を超えた部分
1600万円×3%=48万円
合計66万円
不動産売買金額が400万円以上の場合、上記の計算を簡易にすることができます。
 不動産売買金額 ×3% + 6万円 = 仲介手数料

不動産売買において400万以上で取引されることが多いい事から、不動産取引業者は宅地建物取引業法の規定に基づいて計算するより、簡易計算をした方が早いので、3%+6万円の簡易計算が使われています。
それが、不動産の仲介手数料は3%と一般的に言われているようです。

※この不動産の仲介手数料は、宅地建物取引業法に規定されている上限(限度)となっています。
すなわち、これ以下ならいくらでもいいわけです。ですから、不動産売買仲介手数料1.5%という不動産会社もあるわけです。

 
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